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Chaque année, le gouvernement de l’Ontario annonce le taux légal d’augmentation des loyers de la province pour l’année suivante. Le taux légal est le pourcentage maximal dont un locateur peut augmenter le loyer de la plupart des locataires actuels sans obtenir l’autorisation de la Commission de la location immobilière (CLI).
Pour de plus amples renseignements sur le taux légal, consulter le site Web du ministère des Affaires municipales et du Logement à https://www.ontario.ca/fr/page/augmentations-loyer-residentielles.
La Loi de 2006 sur la location à usage d’habitation (LLUH) prévoit qu’un locateur peut présenter à la CLI une requête en augmentation de loyer supérieure au taux légal pour l’une ou l’autre des raisons suivantes :
Exemples de redevances et impôts municipaux :
Les redevances et impôts municipaux n’incluent pas ce qui suit :
Une augmentation des redevances et impôts municipaux est « extraordinaire » si elle est supérieure au taux légal majoré de 50 %. Aux fins de ce calcul, on utilise le taux légal d’augmentation des loyers pour l’année civile où entre en vigueur la première augmentation de loyer demandée par le locateur dans sa requête.
Exemple : Si la première augmentation de loyer demandée dans la requête entre en vigueur le 1er septembre 2020, le taux légal de 2020, soit 2,2 %, est utilisé. Le calcul suivant permet de déterminer le pourcentage d’augmentation jugé « extraordinaire » :
2.2 % x 0,50 (50 %) = 1,1 %
2.2 % + 1,1 % = 3,3 %
Si l’augmentation des frais est supérieure à 3,3 %, elle est jugée être « extraordinaire ».
Une dépense en immobilisations est une dépense engagée pour des travaux de rénovation, de réparation ou de remplacement ou de nouveaux agrandissements qui sont extraordinaires ou importants et dont les avantages escomptés s’étendent sur au moins cinq ans.
Les dépenses en immobilisations n'incluent pas ce qui suit :
Pour décider d’autoriser ou non une augmentation de loyer supérieure au taux légal en raison d’une dépense en immobilisations, la CLI doit examiner :
Les dépenses en immobilisations doivent viser des travaux qui ont été achevés au cours de la période de 18 mois se terminant 90 jours avant la date de la première augmentation de loyer demandée dans la requête du locateur. De plus, les travaux doivent avoir été entièrement payés avant la date de dépôt de la requête, mise à part toute retenue exigée aux fins d’un privilège de constructeur.
Exemple : Si la date de la première augmentation de loyer demandée dans la requête est le 1er septembre 2020, le locateur doit avoir achevé les travaux au plus tard le 3 juin 2020. En outre, le locateur ne peut réclamer une dépense en immobilisations pour des travaux achevés avant le 3 décembre 2018.
Aux termes de la LLUH, une dépense en immobilisations doit être « admissible ». Une dépense en immobilisations est admissible, si, selon le cas :
En général, une dépense en immobilisations n’est pas « admissible » si elle sert à remplacer quelque chose qui n’avait pas besoin d’être remplacé.
Cependant, même si une chose n’avait pas besoin d’être remplacée, elle peut quand même être jugée admissible si son remplacement favorise :
Un locateur peut présenter une requête fondée sur les frais liés aux services de sécurité de l’ensemble d’habitation. Toutefois, ces services ne peuvent être fournis par un employé du locateur et doivent continuer d’être fournis au moment de l’audience. Les frais d’établissement des services et l’augmentation des frais d’exploitation peuvent être autorisés.
Le locateur doit fournir dans la requête des renseignements détaillés concernant les frais. Il doit également déposer une preuve montrant qu'il a payé ces frais, par exemple : factures d'un entrepreneur indiquant le montant demandé pour des travaux de réparation importants et chèques payés prouvant que le locateur a payé le montant des factures.
Consulter la section intitulée « Examen du dossier de la requête » pour des précisions sur la façon dont un locataire peut examiner les documents déposés par le locateur pour étayer une augmentation de loyer supérieure au taux légal.
La CLI peut examiner si :
La CLI ne peut prendre en considération que les manquements graves existants aux normes de salubrité ou de sécurité, aux normes relatives à l'habitation ou à l'obligation du locateur de maintenir en bon état l'ensemble d'habitation. Si un locataire croit qu’il existe de graves problèmes d’entretien dans son logement ou dans l’immeuble, il doit fournir à cet égard des éléments de preuve à la CLI et au locateur au plus tard à la date limite figurant dans l’avis d’audience.
Si le membre conclut qu’il existe de graves problèmes d’entretien, la CLI peut rejeter la requête concernant le ou les logements locatifs touchés par ces problèmes. Elle peut aussi rendre une ordonnance précisant que l’augmentation de loyer supérieure au taux légal ne peut entrer en vigueur tant que les travaux nécessaires n’ont pas été effectués.
La LLUH comprend des règles particulières s’appliquant aux ascenseurs. Si le locateur n’a pas terminé les travaux de réparation des ascenseurs visés par un ordre d’exécution, la CLI pourrait ne pas être en mesure d’ordonner une augmentation de loyer supérieure au taux légal.
Les locataires peuvent également présenter leurs propres requêtes concernant l'entretien (T6), lesquelles seront examinées par la CLI au cours d'une audience séparée. Ces requêtes ne peuvent être déposées plus d’un an après les réparations.
Pour décider de la requête du locateur, la CLI ne peut pas prendre en considération :
La CLI fixe la date d’une audience. Une fois cette date fixée, la CLI ordonne généralement au locateur de remettre une copie de la requête et de l’avis d’audience aux locataires dont les logements sont visés par la requête.
L’avis d’audience contient des précisions sur la façon de participer à l’audience et sur les délais à respecter.
L’audience a lieu par voie électronique (vidéoconférence ou téléphone), en personne ou par écrit.
Une audience électronique est une audience tenue par téléphone ou par vidéoconférence qui permet aux parties de s’entendre ou de se voir les unes les autres.
Une audience en personne est une audience à laquelle assistent les parties en personne devant la CLI.
Dans une audience écrite, le locateur et les locataires présentent par écrit des éléments de preuve et des observations concernant la requête. La CLI rend ensuite sa décision sans que les parties comparaissent en personne devant elle.
Pour obtenir des précisions sur la forme des audiences, consulter la Directive de pratique modifiée sur la forme des audiences sur le site Web de Tribunaux décisionnels Ontario à https://tribunalsontario.ca/fr/directives-de-pratique.
Pour se préparer à l’audience, les locataires peuvent :
Les locataires peuvent examiner les documents accompagnant la requête du locateur pour comprendre la requête et vérifier ce que le locateur réclame. Par exemple, si le locateur affirme que le garage de stationnement a été rénové, les locataires pourraient juger bon de confirmer si ces travaux ont été effectués ou non.
Dans la plupart des cas, le locateur doit permettre aux locataires de consulter les documents et preuves à l’appui de la requête ou leur en fournir une copie électronique. L’avis d’audience contient des précisions à cet égard.
Les locataires peuvent s’autoreprésenter au cours de l’audience ou se faire représenter par une personne (p. ex. avocat, parajuriste, ami ou membre de la famille). Dans ce dernier cas, ils doivent prendre les dispositions nécessaires le plus tôt possible.
Si les locataires de l’immeuble désirent se regrouper et désigner un porte-parole, ils doivent le faire rapidement. Il est essentiel que les locataires et leur représentant soient prêts à présenter leur cause le jour de l’audience. Il est possible qu’une demande d’ajournement de l’audience ne soit pas accordée.
Les locataires qui ne peuvent assister à l’audience doivent remettre à la personne qui les représente une autorisation écrite à cet effet. La CLI peut procéder à l’audition de la requête même si aucun des locataires n’assiste à l’audience.
La CLI offre des services en français si une partie le demande ou si la requête est déposée en français.
La CLI peut aussi obtenir des services d’interprétation gestuelle pour une partie qui en a besoin ou fournir les autres mesures d’adaptation nécessaires.
Il arrive parfois que la CLI tienne une audience de gestion des cas (AGC) avant l’audience. À l’AGC, un agent de règlement des différends (ARD) de la CLI aide les parties à préciser les questions en litige et à en discuter, puis à trouver leurs propres solutions pour parvenir à une entente et régler la requête.
Si les parties concluent une entente, elles peuvent demander à la CLI de rendre une ordonnance sur consentement fondée sur les conditions de leur entente.
Si les parties ne parviennent pas à conclure une entente, elles peuvent mettre un terme au processus de médiation, et une audience aura lieu. L’ARD peut rendre toute ordonnance de procédure nécessaire pour que les parties soient prêtes à l’audience.
Des précisions sur la médiation sont fournies dans la brochure intitulée La médiation à la Commission qui peut être consultée sur le site Web de la CLI à https://tribunalsontario.ca/cli/brochures-et-videos.
Le locateur explique en premier à l’arbitre de la CLI, appelé aussi « membre », pourquoi il convient de lui accorder une augmentation de loyer supérieure au taux légal. Le locateur (ou son représentant) explique quels travaux donnant lieu à des dépenses en immobilisations ont été effectués ou le genre d’augmentation des frais d’exploitation qu’il a subie. Le locateur peut également faire comparaître des témoins concernant les travaux effectués dans l’immeuble.
Les locataires peuvent ensuite poser des questions aux témoins du locateur afin d’éclaircir un point, d’obtenir des précisions ou de soulever un problème éventuel. Le but de cet interrogatoire n’est pas de débattre avec le locateur, mais d’interroger le locateur ou ses témoins au sujet de questions liées à la requête.
Ensuite, les locataires peuvent exposer leur cause et expliquer les éléments de preuve qu’ils ont éventuellement présentés. Une fois que les locataires ont terminé, le locateur peut les interroger.
Le membre peut également poser des questions aux parties pendant l’audience. Le locateur et les locataires peuvent indiquer au membre la décision qui selon eux devrait être rendue en fonction des éléments de preuve fournis.
Les locataires peuvent répondre par écrit à la requête du locateur. Le locateur peut à son tour répondre par écrit à chacune des réponses des locataires. L’avis d’audience décrit la façon de présenter des observations écrites et précise les délais. Le membre rend une décision après avoir pris en considération les observations.
Après l’audience, la CLI enverra une copie de l’ordonnance au locateur et à tous les locataires visés par la requête. L’ordonnance précisera le pourcentage d’augmentation justifié par le locateur et à quel moment le locateur peut augmenter le loyer.
La partie de l’augmentation de loyer visant les dépenses en immobilisations et les frais d’exploitation pour les services de sécurité ne peut dépasser de plus de 3 % le taux légal pour une année. Si le locateur justifie une augmentation des dépenses en immobilisations et des frais d’exploitation qui dépasse de plus de 3 % le taux légal, l’ordonnance précisera que le reste de l’augmentation peut être appliquée pendant chacune des deux périodes de 12 mois suivantes, sans dépasser de plus de 3 % le taux légal pour chaque année.
Aucune limite ne s’applique à l’augmentation de loyer supérieure au taux légal autorisée en raison de l’augmentation extraordinaire des frais visant les redevances et impôts municipaux.
Si l’ensemble d’habitation est un parc de maisons mobiles et que le locateur engage des dépenses en immobilisations liées à des travaux d’infrastructure exigés par le gouvernement (p. ex. travaux liés aux chemins, au réseau d’approvisionnement en eau, au réseau d’évacuation des eaux d’égout ou aux systèmes d’approvisionnement en combustible et d’électricité), l’augmentation pour ces dépenses en immobilisations n’est pas limitée à 3 %. C’est la CLI qui décide du pourcentage d’augmentation pouvant être demandé pour une année donnée.
Pour que le locateur puisse percevoir l’augmentation de loyer supérieure au taux légal qu’il demande à la CLI d’approuver, il doit avoir donné aux locataires un avis d’augmentation de loyer indiquant le loyer plus élevé. Cependant, les locataires ne sont pas tenus de payer ce loyer plus élevé à moins qu’il soit approuvé dans une ordonnance de la CLI.
Toute augmentation de loyer autorisée dans une ordonnance ne peut être appliquée à un nouveau locataire ayant emménagé dans le logement après la date limite à laquelle le locateur pouvait présenter sa requête. Cette date limite est 90 jours avant la date de la première augmentation de loyer demandée dans la requête.
Cette brochure ne contient que des renseignements généraux. Pour des précisions :